不動産投資はおいしくないのか
こんにちは、編集長Sです。
今日は、ホリエモンが「不動産投資はおいしくない」という発言をしているので、そのことについて私なりの考えをまとめておこうと思います（※不動産投資を副収入といった位置づけにする場合の考察です）。
結論から言うと、ホリエモンと同等の能力が有ればおいしくないと見える、ということです。
なぜなら、ホリエモンは不動産投資をするのと同額の資本があればもっと稼げるからです。
不動産投資のメリット
はじめに、不動産投資はいわゆる不動産賃貸業ということになります。
（1）よく言われている不動産投資のメリット
としてざっくり言って以下の6点程度が上げられます。
① 安定した収入に確保
② 私的年金代わり
③ 死亡保険代わり
④ 節税になる
⑤ 相続税対策
⑥ 不動産であること
（2）メリットを詳しく見ると
① 安定した収入確保
不動産賃貸契約はだいたい2年契約が多く、よほどのことがない限り更新することになるので、毎月入金のある安定収入となると言われています。
確かに、一度入居者がつけばそうなります。
② 私的年金代わりとなる
定年後に、①の毎月入金があるという点をとらえて、公的年金を補う私的年金代わりとなるとい言われています。
③ 死亡保険代わり
ローンを組んで投資物件を購入した場合に、団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。このため、ローン返済途中で死亡等した場合にローンの残債を保険で支払うことになるので、物件は遺族に残されるということから死亡保険の代わりになるとされています。
④ 節税になる
建物の減価償却を使って、所得税の減税効果を生むということです。減税効果ということで、現実には税金支払を先送りすることになるといったものとなります。
⑤ 相続税対策
これは現金や株式等は時価で評価される、他方で不動産として持っていれば路線価で評価されるため現金や株式よりも評価額が低く計算される。そのため、納める相続税が低くなるということです。
⑥ 不動産であること
自分で使おうと思えば使える点や物価が上がれば評価額も上がるので利益が出るということ。
さらに、ここが結構重要なポイントですが、不動産投資はローンが組めるという点です。株式投資やＦＸ投資などでは、ローンは組めません。
不動産投資のデメリット
① 空室対策
空室があるとその分の収入がなくなるので、空室が長期間に続くと手持ちのキャッシュも出ていくことになる。
② 建物の老朽化
建物は、経年劣化するため築年数がたつと当然修繕箇所が多くなり手持ちのキャッシュが出ていくことになる。
③ 金利リスク
これは変動金利でローンを組んだ場合、日本の経済状況によりローンの金利が上昇することになるといったリスクです。
④ 不動産ということによるリスク
不動産という性質上、投資物件を売る場合にすぐには売れず現金化に時間がかかる点がリスクとなります。
⑤ 価格下落リスク
景気によって、評価が下がるというリスクがあります。
不動産投資が向く人・向かない人
私が、不動産投資に向かない人と考えているのが
・経営能力のきわめて高い人
こういった方の場合、不動産投資によるキャピタルゲインよりも、別の事業を経営することにより得られる利益のほうが圧倒的に多いと考えられます。
ホリエモンはこの分類になるでしょう。
他方で、私が不動産投資に向くと考えているのは
・高齢の者で、現金や株式投資で多額の運用をしている場合
相続税対策として、不動産投資をすることはメリットがあると思います。
・法人が不動産投資をする場合
減価償却による節税効果（税金の先送り）によるメリットがあると思います。このメリットにより、税金の先送りと投資物件を売却するタイミング（赤字になったときに売却できれば赤字を減らすことができる）により経営の安定化が図れるというものです。
これには売却するタイミングをしっかりと把握しておく必要があるという難点があります。
・個人の場合
長期保有（5年以上）の所有による減税と所得税の差額が生じることにより節税ができるというものです。この場合は収入が多い人ほど節税効果が大きくなります（個人収入の状況により個人差が大きいといえます）。
結論
法人経営者、個人の稼ぎが多い人等の方なら積極的に不動産投資（不動産賃貸業）をするのは良いと思います。
他の投資（ＦＸ投資、株式投資、仮想通貨など）と比べると、不動産投資の場合リターンが少ない分積極的にする投資のメリットは低いと考えられます。ただ、不動産というの性質上の利点、2年以上長期安定収入が見込める点、不動産の価格騰落率はそれほど大きくないためほ直ぐに資産が減ることがない点（新築物件の場合は少し異なります）などから、不動産投資のほうが自分に向いていると考えれば積極的に活用してもいいと思います。
