「賃貸」か「持ち家」か、問題について

こんにちは、編集長Sです。
今回はよく議論されている「賃貸」か「持ち家」か、問題について検討したいと思います。
ちなみにですが、私はまずは賃貸から資金貯めつつ、この環境ならずっと住みたいというところを見つけたら持ち家を買うことを、お勧めします！！

 持ち家のメリット・デメリット

持ち家のメリットについて

① 社会的信用度が高くなる
② 支払いが終わったら資産となる
③ 老後の家賃を気にしなくてよい
④ ローン減税が受けられる
⑤ 内装についての自由度が高い
自分の所有物のため、内装についてリフォームを自由にできます。

持ち家のデメリットについて

①　生活環境の変化に柔軟に対応できない
②　ローンに縛られてしまう

 賃貸　のメリット・デメリット

　賃貸のメリットについて

①　生活環境の変化に柔軟に対応できる
②　ローンに縛られることがない

賃貸のデメリットについて

①　引っ越し費用や賃貸契約の初期費用がばかにならない
②　家賃を払い続けなければならない
③　自由にリフォームできない

歴史的に見て

少し話はずれますが、江戸時代などの封建社会の時代には、自由に居住地を変えることはできませんでした。明治以降になった、居住移転の自由が認められるようになったのです。

このように、歴史的見ると居住移転の自由は江戸時代では認められていません、明治以降にようやく居住移転の自由として憲法で保障されているのです。そんな自由権を最大限に満喫するためにも家は賃貸であることをおススメします（少し大げさですね）。

持ち家と賃貸の金銭的支出の差

権利であるから積極的に使うというのは、ちょっと説得力が弱いですね。なぜなら、あるけど使わないという自由もあるのですから。

では経済的に見て持ち家と賃貸の場合の違いを見ていきたいと思います。

持ち家の場合

土地価格と建物価格、不動産取得税（原則４％、軽減税率あり）、固定資産税（不動産評価額に対して1.4％）都市計画税（不動産評価額に対して0.3％）、登記費用（固定資産課税台帳の金額の２％詳しくは国税庁ホームページをご覧ください）、仲介手数料（売買金額の3％＋6万）等、結構かかります。
このうち、固定資産税と都市計画税は毎年税金として納付しないといけません。

したがって、例えば、評価額が建物2000万円、土地3000万円で売買代金5000万円の場合で考えるとおおむね下記のようになります。

不動産取得税　建物80万円、土地120万円、
固定資産税　　建物28万円、土地42万円
都市計画税　　建物6万円、土地9万円
登録免許税　　建物30万円、土地45万円
仲介手数料　　156万円
合計516万円

その他、固定資産税と都市計画税は毎年かかります（評価額に変動があるので毎年一定の額というわけではありません）上記の例だとだいたい毎年85万円かかるかんじです。
10年で1281万円かかる見込みになります。

この他にローン金利と元本の返済があります、返済期間によって金額が変動します。
借入金5000万円で金利2％、返済期間30年の場合、総支払6653万1359円となります。

賃貸の場合

東京都内の典型的な場合、敷金2か月、礼金2か月、仲介手数料1か月ということで、5か月分の家賃が必要となります（もっとも、最近では敷金礼金無しとか、1か月フリーレント、仲介手数料半額なというケースも有ります。こういった場合はもっと初期費用は安くなります）。

したがって、例えば、5000万円の物件を賃貸に出して利回り10％とすると賃料41,6万円とした場合ですと以下のような金額になります。
敷金　　　　　83,2万円
礼金　　　　　83,2万円
仲介手数料　　41,6万円
合計　　208,8万円
その他更新料が1か月分～2か月分

2年に1回引っ越しをした場合だと10年で5回、初期費用は合計、1044万円
4年に1回引っ越しをした場合だと10年で2,5回、初期費用と更新料（1か月の場合）で605,2万円かかることになります。

この他に家賃41,6万円なので、10年で4992万円かかります。

結論

金額だけ見ると、持ち家にしたほうがいいような気もします。しかし、初期費用が用意できるかどうか、またローンを組めるかどうかがポイントになると思います。
買った場合の10年と借りた場合の10年、ここでは比較を簡単にするために新築プレミアムを考慮に入れていないのですが、同じ価格の物件の場合、初期費用とした掛かる金額には大差ないといったところでしょうか。
ですが、買った場合のほうが不動産が残る分、有利とも言えます。

しかし、不動産は10年前後で一度家の手入れをする必要があることや、自然災害等により住めなくなった場合といったリスクがあること、さらに会社員だと会社から家賃補助が出たりする場合など、いろいろなパターンがあるので自分に合ったシミュレーションをすることが重要だと思います。

私の答えとしては、初めは賃貸に住んで初期費用分の貯金をしつつ、その後この街に住みたいと思った場合に、物件を購入するということが良いと思います。
その際も、新築物件が良いのか中古物件が良いのかといった問題が出てきますのでそれは別の機会に検討したいと思います。