宅建業法 第1回 重要事項説明書等のポイントのまとめ 宅建
こんにちは、編集長(宅建士)Ｓです。
今日から宅建業法に入ってい行きたいと思います。
宅建業法は宅建士試験で一番出題数が多く(20問）ここでどれだけ取れるかが合否を大きく左右するのでしっかりと確認してください。
直前の対策ということで、重要事項説明書等からポイントをまとめて確認していきたいと思います。
宅建業法も法律ですので条文をチェックすることが基本となります。
重要事項の説明は宅建業法35条で書面の交付は宅建業法37条で規定されています。
重要事項説明（宅建業法35条）
重要事項説明義務はだれが負うのか？
宅地建物取引業者が義務を負う。
重要事項説明はだれがするのか？
宅地建物取引士は、書面を交付し説明する。
誰に対してするのか？
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の相手方若しくは代理を依頼して者又は宅地建物取引業者が行う売買、交換若しくは賃貸の各当事者に対して行います。
いつするのか？
重要事項説明は、取得し又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は賃貸の契約がするまでの間に説明します。
どうやってするのか？
取引士が説明するときは、相手方に取引士証を提示して説明しなければなりません。
また、取引士は当該書面に記名押印しなければなりません。
その他の注意事項
買主が宅地建物取引業者の場合は重要事項の説明は不要です。
相手方の承諾があっても、重要事項の説明は省略できません。
信託受益権の販売の場合も重要事項の説明は省略できません。
重要事項説明書の記載事項
記載事項は、17個です。暗記することで対応しましょう。丸暗記といっても、語呂合わせでもいいですし、だいたい知りたいことは重要事項となっています。
①工事完了時の形状・構造
②解除に関する事項
③瑕疵担保責任履行措置の概要
④登記さらた権利の種類・内容
※移転登記の申請時期は記載しないので注意！！
⑤法令上の制限
⑥私道の負担の有無
⑦上下水道、電気、ガスの整備状況
⑧住宅評価性能を受けた新築住宅の場合その旨
※賃貸の場合記載不要。また、中古の場合は記載不要です。
⑨手付金等保全措置の概要
⑩預り金・支払金保全措置の概要
⑪「代金、交換差金、借賃」以外に授受される金銭の額・授受の目的
⑫代金、交換差金の金銭貸借のあっせん内容と、貸借不成立の場合の措置
⑬区分建物特有の事項（9つ）
⑭建物特有の事項(3つ）
⑮貸借特有の事項（６つ）
⑯損害賠償額の予定、違約金
⑰割賦販売に場合の現金販売価格、割賦販売価格その他
区分所有建物特有の事項９つ
①専用規約、②専有部分の利用制限規約、③共用規約、④減免規約、⑤敷地利用権、⑥修繕記録、⑦管理費用の額、⑧管理人の住所氏名、⑨積立金、の９つです。
これも押さえておきましょう。
大きくけて、利用規約関係（①②③④⑤）と管理関係（⑥⑦⑧⑨）です。
覚えるものの数が多い場合は、大きく分けてグループごとに覚えるといいです。
建物特有の事項3つ
①石綿使用の有無の調査結果が記録されているならその内容、②耐震診断を受けているならその内容、③中古の建物の場合は、建物状況調査を実施しているらなその結果の概要、建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況、の３つです。
石綿、耐震診断、中古建物、と短縮して覚えていきましょう。
貸借特有の事項6つ
①建物の設備、②契約期間と更新、③利用制限事項、④契約終了時の金銭の清算方法、⑤管理人の住所氏名、⑥契約終了時の宅地上建物の取壊しに関する事項
※①は建物の場合だけに適用されます。また、⑥建物の取壊しに関する事項は宅地の貸借にのみ適用されます。
宅建業法37条書面
重要事項の説明とほぼ同じなのですが、宅建業法37条書面は『契約の締結後』遅滞なく、『売契約の両当事者』に、宅地建物取引士が記名押印する。
宅建業法37条書面も交付しなければなりません。ただし、宅地建物取引士以外の者から交付しても大丈夫です。
宅建業法37条書面の記載事項
次の14個になります。
①当事者の住所・氏名
②物件の特定に必要な表示
③代金、交換差金、借賃の額・支払の時期・支払の方法
④物件の引渡時期
⑤移転登記の申請時期
⑥建物構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
⑦契約解除に関す事項
⑧代金、交際差金、借賃以外に授受される金銭の額・授受の時期・授受目的
⑨損害賠償額の予定、違約金
⑩代金、交換差金の金銭貸借のあっせんを定めた場合には、貸借不成立の場合の措置
⑪瑕疵担保責任履行措置
⑫瑕疵担保責任の内容
⑬公租公課の負担に関する内容
⑭危険負担に関する内容
これは売買と交換、賃貸で少し異なります。
売買と交換では、①～⑥はひつよ必要記載事項で、⑦～⑭は任意的記載事項です。
貸借では、⑤⑥、⑩～⑬は記載不要です。
宅建業法でこれは重要なところなので、しっかりと覚えてください。
では宅建業法の第1回目はここまでとしましょう。みなさんあと少しです一点をしっかと積み上げていきましょう！！
