宅建業法 第7回 監督・指導についてポイントのまとめ 宅建
こんにちは、編集長(宅建士）Ｓです。
今日はいよいよ宅建業法の最終回ということで、監督指導についてみていきたいと思います。
宅建業法の第6章以下ですね、条文では65条からになります。
この部分はいろいろと多くのことが書かれていますので、試験で出そうなところを中心にまとめていきたいと思います。
監督対象は誰か？
まず、監督の対象となるのはだれなのかということです。
ズバリ『宅地建物取引業者』と『宅地建物取引士』です。
そんなことは知っているよとか当たり前すぎて確認しなくてもいいのではないかとも思うかもしれません。
ただ、業者に対しての監督と取引士に対する監督とで若干違いがあるので、その違いの理由を理解するためにも対象は確認しておいた方がいいです。
誰が監督するのか？
誰が監督するのかも重要です。
この部分については、宅地建物取引『業者』と宅地建物『取引士』とでは、監督する相手が異なってきます。
次のようになっています。
宅地建物取引『業者』に対しては、都道府県知事と国土交通大臣です。
宅地建物『取引士』に対しては、都道府県知事のみです。
この違いはなぜ起こるのでしょうか？
宅地建物取引業者の場合
もうすでに分かっている方が多いと思いますが、宅地建物取引業者の場合は主たる事務所とそれ以外の事務所が2つ以上の都道府県に存在する場合は、国土交通大臣の免許が必要となります。
主たる事務所やそれ以外の事務所が１つの都道県知事にあるのみの場合は都道府県知事の免許となります。
免許を与えた行政機関が監督をすることになるので、事務所が一つの都道府県のみにあるのか、或いは2以上の都道府県にあるのかによって、都道県知事なのか国土交通大臣なのかが分かれてくることになります。
宅地建物取引士の場合
宅地建物取引士の場合は、登録は自分の所属する事務所のある都道府県です。
したがって、国土交通大臣が出てくるまでもないというか、都道府県知事で完結します。
監督者からの処分はどんなものがあるのか？
これも、宅地建物取引業者の場合と宅地建物取引士の場合とで若干異なりますので、注意してください。
宅地建物取引業者の場合
指示と業務の停止(宅建業法65条）、免許の取り消し(宅建業法66条）です。
宅地建物取引士の場合
指示と事務の禁止（宅建業法68条）と登録の消除（宅建業法69条）です。
言葉の違いとして、「業務」なのか「事務」なのか、「免許」なのか「登録」なのかの違いがあります。
具体的内容
では具体的内容について個別にみていきましょう。※重要なものだけを取り上げています。
宅地建物取引業者の場合
宅地建物取引業はについては、①免許権者が行う処分と②都道府県内の宅地建物取引業者に対してする都道県知事がする処分の２つがあります。
国土交通大臣又は都道府県知事（免許権者）がする場合
必要な指示ができるもの
① 業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき又は与える恐れが大きいとき
② 取引の公正を害したとき又は害する恐れが大きいとき
③ 取引において宅建業法以外の法令をに違反し、宅地建物取引業者として不適法と認められたとき
④ 宅地建物取引士の事務の禁止と受けたことについて、宅地建物取引業者にも責任があるとき
1年以内の期限を定めて、業務の全部又は一部の停止を命じることができるもの(抜粋）
① 必要な指示の場合の③と④の場合
② 宅建業法違反
③ 指示に従わなかったとき
④ 宅地建物取引について、不正又は著しく不当なことをしたとき
都道県知事が都道県内の業者に対してする場合
必要な指示について(宅建業法６５条３項）
ここは、上記の必要は指示と同じです。
１年以内の期限を定めて、その業務の全部又は一部を停止することを命じることができるもの(抜粋）
① 名板貸しの禁止に反した場合
② 宅地建物取引士の設置に違反した場合
③ 誇大広告等の禁止に違反した場合
④ 他人物売買の禁止に違反した場合
⑤ 取引の態様の明示に違反した場合
⑥ 媒介契約書の不交付
⑦ 重要事項説明違反や書面の不交付の場合
⑧ 契約締結等の時期の制限
⑨ 宅建業法３７条書面の不交付
⑩ 従業者の証明書等の不携帯の場合
免許の取消について(抜粋）
① 免許基準に適合しなくなった場合（法人・個人それぞれの場合）
② 免許替えの場合できちんと免許を受けていないことが分かったとき
③ 免許を得てら１年以内に業務を開始しない、又は１年以上業務を休止したとき
④ 不正な手段で免許を得たとき
宅地建物取引士の場合
登録を受けている都道府県知事ができるもの『３つ』(登録を受けていない場合もできる)
① 専任の宅地建物取引士として従事している事務所以外で専任の宅地建物取引士として表示することを許し、宅地建物取引業者がその旨を表示したとき
② 他人に自己の名義の使用を許し、その他人が名義を利用し宅地建物取引士であることを表示したとき
③ 宅地建物取引士の行う事務にといて、不正又は著しく不当な行為をしたとき
※都道県知事は、①~③に該当する場合又は①~③の指示に従わない場合には、１年以内の期間を定めて事務を行いことを禁止をすることができます。
登録の消除（宅建業法６８条の２）について
都道府県知事は、登録を受けている宅地建物取引士が次の４つの場合に該当するときは登録を消除しなければなりません。
① 登録が不正の場合（宅建業法１８条１項１号から５号の３）
② 不正の手段により宅建業法１８条１項の登録を受けたとき
③ 不正の手段により宅地建物取引士証の交付を受けたとき
④ 禁止事項に該当し、情状が特におもいとき
まとめ
いろいろと細かいことを書いてきましたが、個々の上げたがすべてではありません。
ではどうやって覚えればいいのか、宅建業法が宅地建物取引業者や宅地建物取引士の対する義務や業務内容についての規制をしている法律であります。
したがって、業者の禁止事項や説明責任、宅建士の説明責任や告知義務など宅建業法で決められたことをやらない場合には処分がされ、処分に従わない場合や行為が特に重い場合には免許や登録の取り消しがなされる。
こういった感じでおおまかにつかんでおくことで大丈夫でしょう。
今日はこのへんで終わります。
