宅建業法 第4回 営業保証金についてのポイントのまとめ 宅建
こんにちは、編集長(宅建士)Ｓです。
第4回目は営業保証金（宅建業法25条～30条）です。
このブログも宅建士試験1か月前からの過ごし方から始まり、民法（権利関係）と宅建業法まで来ました。これから、試験前日までに全範囲を一通り網羅する予定です。
ポイントやまとめたものが多くなりますがよろしくお願いします。
想定しているブログの使い方
少し使い方について、書かせてもらいます。
このブログは直前対策用なので、すでに1度でも宅建士試験の勉強をしたことのある方を想定して書いています。（これをベースにもう少し詳しくしたものを今後別のかたちで作っていこうとは考えています。この点はしばらくお待ちください。）
そのため、試験で問われることをメインに書いています。
このブログをよむことで、分厚いテキストを持ち歩かなくても空いた時間で宅建の勉強ができるように使っていただけると嬉しいです。
1記事だいたい2000字前後なので、それほど時間もかからずに読めると思います。
どんどん使い倒してください。※気づいたらリライトしてはいますが、たまに誤字がるのはご容赦ください。
それでは、今回のテーマである『営業保証金について』入っていきたいと思います。
営業保証金（宅建業法25条～30条）
宅地建物取引業者は、営業保証金を『主たる事務所の最寄りの供託所』に営業保証金を供託しなけらばなりません。
供託しないと、知事免許や大臣免許を取得しても営業はできません。
この営業保証金は、宅建業者と宅建業としての取引をしたお客さんをが損害を被った場合にその損害を保証するためのものです。
したがって、宅建業者と取引があるだけでは保証されず、宅建業の取引のみが保証対象です。
いくら供託するのか？
主たる事務所⇒1000万円
その他の事務所⇒1か所につき500万円
※この金額については、国土交通省令で定められています。
いつ供託するのか？
営業始める前に供託をすることになります。
具体的には、免許を受けた日から3か月以内に供託したことの届出をしなけらばなりません。
そして、3か月以内に届出をしない場合には、免許を出した知事や国土交通大臣から催告がなされます（これは、早く供託したことを届けてくださいというものです）。
この催告が到着してらか、1か月を経っても供託たことを届け出ないと、知事や国土交通大臣は免許を取り消すことができます。
供託をした場合どうすればいいのか？
宅建業者が主たる事務所の最寄りの供託所に供託をしたら、そのことを宅建業の免許を出した都道府県知事や国土交通大臣に供託したことを届け出なけらばなりません。
何を供託できる？
金銭と国債・地方債・政府保証債権・その他国土交通省令で定める有価証券です。
ポイント：有価証券の場合は、有価証券に記載されている額面金額のすべてが供託金としてカウントされるわけではありません、国債は１００％ですが、地方債・政府保証債権は９０％、その他国土交通省令で定める有価証券は８０％となります。
主たる事務所を移転した場合はどうすればいいのか？
主たる事務所を例えば大阪から東京に移した場合は、保管替えをしなければなりません。
この保管替えで注意すべき点は、金銭のみの供託の場合と金銭と有価証券や有価証券だけの供託した場合とでは手続きが異なることです。
金銭のみの供託の場合では、現在供託している大阪の供託所に東京の主たる事務所の最寄りの供託所に保管替えしてくださいと依頼をするだけで大丈夫です。
金銭と有価証券や有価証券のみの場合は、新たに東京の供託所に供託してから、その後大阪の供託所で取り戻すことになります。
つまり、一時的とはいえ、2重に供託をしなければならなくなります。
新たに営業所を作った場合はどうするのか？
その場合は、新たな営業所分の営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託して、供託したことを届け出なければ、新たな営業所での営業はできません。
営業保証金の還付はどういう場合にされるのか？
宅建業者と宅建業に関し取引をしたもの（相手方が宅建業者であった場合は除かれます）は、取引によって生じた債権について営業保証金から還付を受ける権利を取得します。
法務省令や国土交通省令で定める手続きに従て営業保証金で債権の還付を受けます。
営業保証金の不足額のが生じた場合はどうなるのか？
上記のように、営業保証金の還付がなされた場合には、還付として支払われた分だけ営業保証金が減少します。
減少分は、再度供託をして常に法定の供託金額を維持していかなくてはなりません。
知事や国土交通大臣から不足額の通知を受けてから『2週間以内』に不足額を供託しなければなりません。
ちなみに、不足額分の支店を営業停止にするといったことで供託を免れることはできません。
営業保証金の取戻し
営業保証金は、免許取り消し、廃業、支店の廃止、二重供託の場合に取り戻すことができます。
営業保証金の取戻しは原則として、還付債権を有する人に6か月以上の一定の期間をさだめて、債権の申し出を公告して、その後に還付することができます。
直ちに取り戻せる3つの場合
例外として、公告をしないで、直ちに取戻しをすることができる場合が3つあります。
①二重供託の場合
②取戻しの申請をする宅建業者が保証協会に加入した場合
③取戻し原因が生じてから10年を経過した場合
2重供託の場合は、供託は一か所でされていれば十分のため公告をする必要がありません。保証協会に入った場合も供託してあることに変わりはありません。
取戻し原因が生じてから10年が経過した場合は、民法で債権の事項消滅は10年であるので、債権者がいないということになるからです。
宅地建物取引業保証協会について（宅建業法64条の2以下）
宅地建物取引業保証協会とは？
宅地建物取引業保証協会は、単独で営業保証金を用意できない宅建業者のためにあります。
単に営業所法金が用意できないという理由だけではなく、供託している金額分の資金は営業に使えないので保証協会を利用するほうが経営資金を有効に使えるという点も選ばれる理由です。
弁済業務保証金分担金は先ほど説明した保証金と同じ役目をします。
保証協会の場合は、主たる事務所は60万円、その他の事務所は1か所について30万円となります。金銭での納付のみとなります。
このように、大幅に供託金額が減少します。
いつまでに納付するのか？
宅建業者が保証協会に加入する場合は、加入しようとする日までに納付します。
すでに加入していて、事務所を新設した場合は、新事務所『設置後』2週間以内です。
弁済業務保証金の還付はいつの取引を対象にしているのか？
保証協会に『加入する以前』に宅建業に関する取引をしたものでも保証されます。もちろん、保証協会加入後の宅建業に関する取引は当然に対象となります。
還付の限度額はいくらなのか？
保証協会に収める分担金は主たる事務所60万円、その他の事務所1か所につき30万円でした。
では還付限度金額はいくらなのでしょうか。分担金額分なのか、営業保証金供託金額と同じなのかという問題です。
結論から言うと営業保証供託金額と同じです（1000万円）。
保証協会の場合と個人で営業保証金供託をした場合で、保証金額を変えてしまうと「お客さんの保護になりません」なぜなら、お客さんは取引の都度、宅建業者がどちらで供託をしているか調べなければなら面倒です。
還付された後にすることは？
営業保証金供託と同様に、還付により減少した分の保証金は全額納付しなければなりません。
また、保証協会からの通知を受けてから2週間以内に納付しなければなりません。
今回は以上です。
空き時間に少しでも確認することで、点数は必ず伸びます。あと少しです、頑張りましょう！！
