宅建対策 法令上の制限 建築基準法 攻略ポイントまとめ
こんにちは、編集長（宅建士）Ｓです。
宅建対策今回は法令上の制限の制限『建築基準法」の攻略ポイントをまとめていきます。
1点を確実にとって合格に近づきましょう。
まとめなので、このほかに確認したいところは、各自持っているテキストで確認してください。
建築基準法の攻略ポイント8つ
攻略ポイント１、道路規制
道路幅は基本は4ｍ以上、例外として6メートル以上となる。
道路に2メートル以上接していないと建物の建築はできない。
接道義務は、2メートル以下に緩和できない、2メートル以上に加算することはできる。
これは、消防上の理由で建物が火災になったときに消防車が入れないといけないから、2メートルないといけないというものです。
攻略ポイント２、防火地域・準防火地域
耐火建築にしなければいけない場合
防火地域の場合は、3階以上又は延べ面積100㎡を超えるとき
準防火地域の場合は、4階以上又は延べ面積1,500㎡を超えるとき
準耐火建築物でもいい場合
防火地域の場合は、上記以外のときです。
準防火地域の場合は、3階又は延べ面積500㎡を超えて1,500㎡以下の場合です。
防火地域と準防火地域にまたがった場合は、常に厳しい方の規制に従います。
攻略ポイント３、容積率
容積率とは、その土地に延べ床面積にしてどのぐらいの大きさの建物が建てられるかというものです。
用途地域によって都市計画法で定められた容積率とそれぞれにとにの前面道路の幅に対して、規定の数値をかけて求められた容積率との小さいほうをその土地の容積率となります。
用途地域の①～③の区分の場合は、道路幅×0.4です。
用途地域の①～④の区分以外は、道路幅×0.6です。
日本の国土の3分類の両区域以外の部分は、原則無制限です。例外として、条例で宣言できる場合があります。
⇓用途地域の確認はこちら⇓
宅建対策 都市計画法のわかりやすくポイントを絞ったまとめ
攻略ポイント４、建蔽率
建蔽率とは、その土地の何パーセントまで建物を建てられるかとい割合のことを言います。
例えば、建蔽率50％とは、土地面積に対してその50％までの建物を建てられるというものです。
基本的な数値は語呂合わせで覚えてください。
ポイントは、角地と防火地域内で耐火建築をしている場合です。
土地の売買で好まれる、角地は住むだけでなく、建物を建てる上でも建蔽率が１０％アップするのでお得です。
これは、角地だから、少し大きな建物でも消火活動がしやすいから、建物を他の部分よりも大きくしても大丈夫だということで、１０％アップでも大丈夫だと思っていいただければいいと思います。
また、防火地域で、耐火建築であれば、燃えにくいから少し大きくても大丈夫ということです。
角地と防火地域で耐火建築という両方の基準を満たす場合は、何と２０％アップするというお得中のお得のものとなります。
攻略ポイント５、高さ制限
建物の高さ13ｍ又は軒の高さ9ｍを超える木造建築物を立てる場合に一定の耐火性能が求められます。
木造以外でも木造よりも耐火性能が低い場合も含まれます。
用途地域の①については、13ｍよりも厳しい規制が適用されます。10ｍ又は12ｍです。
日影規制は、太陽の光が差し込まないと、健全な生活が送れないのではないか等の考え方から、日中に陽が差し込むように日影が生じないようにする規制です。
用途地域の①の地域が軒の高さ7ｍまたは3階以上の建物を建てる場合に規制を受けます。また、用途地域の②～④と⑥の地域は高さが10ｍを超える場合に規制を受けます。
用途地域以外では、上記のいずれかを条例で指定することができます。
斜線制限
斜線制限は日照確保と通風の確保のために定められています。
何の日照と通風かによって、3種類に分けられます。
① 隣の土地の場合⇒隣地斜線規制
② 北側の土地の場合⇒北側斜線規制
③ 道路の場合⇒道路斜線規制
以上3つです。
次に適用される用途地域の確認です。
①の隣地斜線規制は、用途地域の①以外に適用されます。①はそもそも低層住宅を建てるところなので斜線規制を考えなくていいというものです。
②の北側斜線規制は用途地域の①②に適用されます。
③の道路斜線規制はすべての用途地域に適用されます。
攻略ポイント６、単体規制
耐火性能、衛生基準、窓の制限、避雷設備、非常用昇降機（エレベーター）の設置、１区画の大きさ等のついて規制されています。
耐火性能は、木造等で3,000㎡を超えるとき耐火性能が求められます。これは火事になったときに被害が大きいからです。
衛生基準はアスベストを用いてはいけないというものです。
窓の制限とは、陽の光のささないとよくないということで、採光のための窓の開口部は床面積の7分の1以上にしなければならないというものと換気のために換気のための窓の開口部を床面積の20分の1以上にしなけらばならないというものです。
２０ｍを超えたら避雷設備を付けなければならない。
高さ３１ｍを超えたら非常用昇降機（エレベーター）を付けなければならない。
耐火・準耐火建築物以外の建物は１区画は1,000㎡以下にしなければならないというものです。
攻略ポイント７、建築確認
別の機会でまとめます。
攻略ポイント８、建築協定
建築協定は、住民が町の建築物の用途を作れるようにして、町の住環境の確保や独自性を出すために作られます。
建築協定は、市町村が条例で建築協定を作成できることを指定した地域に作ることができます。
建築協定は行政庁の認可が必要となります。定められたら、定められた後にその地域の土地や借地権、賃借権を取得したものに対しても適用されます。
締結と変更は「全員の合意」が必要となります。
これは、自分の土地が規制を受けることになるので、規制を受けるものの全員の合意が必要とされたものです。
これに対して、「廃止」は規制が無くなるので過半数の合意で認められます。
また一人で協定を結ぶこともできます。
これは、一見おかしいようにも思えますが、開発業者が事前に協定を作ってから土地を販売するといった場合を想定しています。
建築基準法のまとめ特に注意すべき所3つ
まとめ１、基本は用途地域の分類を覚えているか
法令上の制限ので、基本となるのは用途地域の8分類をきちんと思えていることです。
全てのスタート地点といっても過言ではなりません。しっかりと覚えてください。
覚えるには、何度も目にすることだと思います。これから、朝昼晩と一日3回は見るようにしてください。
まとめ２、建蔽率は角地と用途地域のまたがった場合が重要
角地は建蔽率の１０％上乗せがされるので、大きな家が建てられます。
用途地域が複数の場合は、各用途地域で建蔽率を計算して、足すことによって求められます。
まとめ３、高さ制限は日影規制と斜線規制
商業地域には日影規制は適用されません、ただし、建物の影が準住居地域にかかってしまうと日影規制が適用されます。
少し長くなりましたが、今回は以上です。
しっかりと確認して、1点ずつ確保していきましょう！
