宅建　権利関係　第5回　共有・区分所有のまとめ　2019

こんにちは、編集長(宅建士)Sです。

想定していたよりも多くの方に閲覧していただきありがとうございます。

2019年　宅建　権利関係　第5回　共有・区分所有のまとめについてみていきたいと思います。出題としては問１３です。

あと一か月を切ったといっても、最近は寒暖差が激しいので、体調管理もにも気を付けてください。リラックスしたり、野菜をとったりと休む時はしっかりと休んでメリハリをつけていきましょう１

共有について

共有とは、一つのものを複数人で所有することを言います。

共有の形態としては、「共有」「合有」「総有」があります。

「共有」は、数人が持分を有して1つのものを共同所有する場合であり、かつ、各自の持分が顕在化しているものをいいます。

「合有」は、数人が持分を有して1つの物を共同所有する場合であるが、各自の持分が潜在的なものをいいます。

「総有」は、数人が一つの物を共同所有する場合であるが、各自に持分がないものをいいます。

共有関係を共有者以外に主張する場合

共有関係を共有者以外に主張する(対外的に主張する）場合どうすればいいのでしょう。

「原則」として、対外的に主張する場合、共有者全員で主張していきます。

「例外」として、共有物に対する保存行為については、共有者が一人でも主張していけます。

共有の内部関係

では、共有の内部関係についてみていきましょう。

内部関係として、共有物の「使用収益」、「変更・処分」、「管理」、「管理費用等」に分けて、その内部関係の取扱いが決められています。

「使用収益」は、持分に応じてできます（民法249条）。

「変更・処分」は、共有者全員の同意で行います（民法251条）。

「管理」は、持分の割合での過半数で決定します（民法252条本文）。

「管理費用等」は、持分割合に応じて負担することになります（民法253条）。

区分所有について

区分所有は、「建物の区分所有等に関する法律」で規定されています。

この押さえておくべき最重要事項は、区分所有建物の管理についてです。

これも多くのテキストで図表化されているので、その覚え方を解説し行きましょう。

まず、どれだけの賛成があればいいのか、「５分の１」「４分の３」「５分の４」という数字を覚えましょう。

５分の１以上の賛成が必要な場合

「５分の１以上」の賛成が必要なものは、集会の招集です。これは規約でもっと低い割合に下げることができます。それは、集会を開催しやすくするためです。何かを決めるたいのに、集会する開けないという状態を無くすために賛成が少なくても開けるようにしたのです。

また、定数を規約で変更できます。これは出席者についても議決権についても「５分の１」より減らすことができます。

４分の３以上の賛成が必要な場合

「４分の３以上」の賛成が必要なものは、「共有部分の重大な変更」「規約の設定・変更・廃止」「規約違反者への措置」「管理組合の法人化」「大規模滅失の復旧」です。

これを見ると大抵の方が、覚えるの面倒くさいとと思うでしょう。覚えてください！！

と言いたいところですが、覚えなくて大丈夫でしょう、覚えられる方は覚えたほうがいいのですが、細かな内容が変更されて出題されることはまずありません。次の「５分の４」のほうを押さえておけば、「５分の１」の場合でもなければ「５分の４」の場合でもないという消去法で抑えておきましょう。

共有部分の重大な変更の部分だけ、出席者の人数を過半数までに減らすことができます。

５分の４以上の賛成が必要な場合

「５分の４以上」の賛成が必要な場合は「建替え」です。

平成３０年の問１３ではまさに、「４分の３以上」の部分が「過半数」に変えられているのが分かれば、正解できました。

平成２９年の問１３では、定数の変更ができるかどうかが問われていました。

平成２８年の問１３では、条文を知っていたらできたものです（区分所有法２７条１項）。条文も読んだほうがいいのですが、漫然と読むのはお勧めできません。過去問をしっかりと解いてから、読むようにしましょう。

まとめ

建物の区分所有は、土地の有効活用のためにマンション等がたてられるようになり、その所有関係や権利関係を明確化するために規定されたもので、民法の共有の規定の例外といえます。

そこで、一般法（民法）と特別法（建物の区分所有等に関する法律」の関係となり特別法が優先して適用されます。出るところはきまっていますので、過去問でしっかりと押さえましょう。

まずは、出来る問題をしっかりと取り、残りは、選択しを２つまでに絞れるようにしておけば、残りは５０％の確立にかけて取りに行くといった気持ちでいいと思います。

まずは、正解出来る問題の数を増やしていきましょう！