宅建業法　第５回　宅建業務の規定等のポイントまとめ　宅建

こんにちは、編集長( 宅建士）Sです。

今回は5回目です。

先日2週間前の過ごし方について書いたのですがその中で、最後の告知として、宅建業法7回と書いたのは、全7回を予定しているということです。

ということで、宅建業法は今日が5回目ということですから、今日を除い2回ということになります。

できるだけ早く全体を仕上げて少し過去問にもかかりたいと思ってます。

それでは、今日の分に入りましょう。

宅地建物取引業者の業務処理の原則

まずは、宅地建物取引業者の業務処理の原則（宅建業法３１条）です。

信義を旨とし誠実に業務を行わなければならないとされています。

結構利益優先になっているような業者も見受けられますが、原則として求められているのは信義を旨とし、誠実に業務をすることです。

宅建業者は従業員に業務を適正に実施させるために必要な教育を行うように努めなければならない（※努力義務）とされています（宅建業法３１条の２）。

宅地建物取引主任者の設置について（宅建業法３２条）

宅建業者は事務所等ごとに、国土交通省例で定める数の『成年者』である『専任の宅地建物取引士』を置かなければなりません。

※国土交通省令で専任の宅地建物取引士の数は、５人に１人以上とされています。

また、役員が宅地建物取引士であった場合には、その者は専任の宅地建物取引士とみなされます。

では、５人に１人以上を満たさなくなった場合はどうするのか？

２週間以内に基準を満たすようにしなければなりません。

広告の規制について（宅建業法３２条）

宅地建物取引業者は、業務に関する広告をするときには誇大広告をすることは禁止されています。

禁止の対象３つ

禁止内容は次の３つに集約できます。

①宅地又は建物の所在、規模、形質

②現在又は将来の利用制限・環境・交通

③対価の額等

誤認させる程度

『著しく』事実に相違する表示、実際のものより『著しく』有料若しくは有利というように『著しく』広告してはいけないのです。

これは、少しならOK というこです。少しとは、商習慣上認められる程度とこです。

広告ができるようになる時期

広告は、宅地の造成又は建物の建築工事の完了前はできません。

また、工事が完成した場合でも、工事に必要とされる開発許可や建築確認を取った後でないと広告はでいません。

※宅建業者は、自己の所有に属しない土地又は建物を自ら売り主となる売買契約を結ぶことはできません（民法では他人物売買も有効でした。その例外が規定されています）（宅建業法３３条の２）。

取引態様の明示について（宅建業法３４条）

宅地建物取引業者が、土地又は建物の売買、賃貸、交換の広告をするときは、当事者か代理人か媒介者かを明示しなければなりません。

※当事者の時だけは、賃貸が除かれているので注意してください。

広告をする場合以外にも、注文を受けた時には、同様に当事者か代理人か媒介者かを告げなければなりません。

媒介契約をした場合には何をするのか（宅建業法３４条の２）

宅建業者は以下８つの事項について記載したの書面を作成して、遅滞なく依頼者に交付します。

①取引の対象を明確にする！
宅地：所在、地番、その他宅地を特定するのに必要な事項
建物：所在、種類、構造、その他建物を特定するのに必要な事項

②売買代金
売買の価格又は評価額

③媒介契約の種類
一般・専属・専任専属のどの種類か

④建物状況調査を実施するものを斡旋する事項

⑤媒介契約の有効期間と解除に関する事項

⑥指定流通機構への登録に関する事項

⑦報酬に関する事項

⑧そのた、国土交通省令・内閣府令で定める事項

※上記のことは媒介契約だけでなく代理契約をした場合も同様です（宅建業法３４条の３）。

※②の評価額の評価の根拠を明らかにしなければなりません。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い

	他業者に頼めるか	自分で相手を探せるか	有効期間	業務の状況についての報告義務	指定流通機構への登録義務
一般媒介	〇	〇	制限なし	なし	なし
専任媒介	×	〇	３か月以内（契約で３か月以上と定めても３か月に短縮される）	２週間に１回以上	媒介契約締結から７日以内
専属専任媒介	×	×	同上	１週間に１回以上	媒介契約締結から５日以内

宅建業務についての規定はこのへんにしておきます。このほかに1回目で扱った重要事項説明や37条書面についても宅建業者の責任となりますので確認しておいてください。